自2010年10月1日起，申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商都要在售房前確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算結(jié)果應(yīng)在售樓處等銷售場(chǎng)所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位在辦理商品住宅預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售前，可以在市房屋行政主管部門公布的物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)名錄中自行確定物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

 

    隨著物業(yè)管理公司人工成本的不斷增大，以及物價(jià)的上漲，物業(yè)公司管理成本逐年增高，而物業(yè)費(fèi)一直不變，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難。通過(guò)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)適時(shí)適度地調(diào)整物業(yè)費(fèi)，可以提升服務(wù)水平，改善小區(qū)的環(huán)境和公共設(shè)施，能夠更好地服務(wù)業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)利害關(guān)系人就物業(yè)服務(wù)費(fèi)用發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以共同委托第三方物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

 

   評(píng)估人員按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)服務(wù)合同》約定的內(nèi)容，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的客觀判定的活動(dòng)。

    物業(yè)管理作為服務(wù)型行業(yè)，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平、服務(wù)效果怎么樣，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一，甲方或業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)管理不滿意，物業(yè)服務(wù)好不好，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況由第三方物業(yè)服務(wù)監(jiān)理機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行評(píng)估。

 

    物業(yè)承接查驗(yàn)：在正式接管物業(yè)項(xiàng)目之前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)在移交物業(yè)項(xiàng)目過(guò)程中對(duì)建造質(zhì)量、管理資料、建筑使用功能等進(jìn)行的綜合性驗(yàn)收。

    目的：為了解除開(kāi)發(fā)建設(shè)單位前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，成功劃轉(zhuǎn)物業(yè)費(fèi)。

    從2010年10月1日起，申請(qǐng)商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售的住宅項(xiàng)目，都由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)責(zé)任。前期物業(yè)的期限，是指從首戶業(yè)主入住起，至全體業(yè)主與開(kāi)發(fā)商完成物業(yè)公用部分交接為止。 在完成物業(yè)共用部分交接前，開(kāi)發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。這意味著在成立業(yè)主大會(huì)，與開(kāi)發(fā)商交接物業(yè)公用部分前，業(yè)主不需繳物業(yè)費(fèi)。 收房前業(yè)主將辦“一卡通”。

    在交付房屋前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。業(yè)主入住前，應(yīng)與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議。并按房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預(yù)存不超過(guò)12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

    開(kāi)發(fā)商請(qǐng)具有資質(zhì)的第三方物業(yè)服務(wù)監(jiān)理評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行公區(qū)交接查驗(yàn)， 查驗(yàn)合格、貼公告，則視為查驗(yàn)通過(guò)，業(yè)主開(kāi)始承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。 由受托第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的狀況，獨(dú)立、客觀、公正地反映物業(yè)項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和所存在的問(wèn)題。同時(shí)也將推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的不斷提高和配套的不斷完善，減少前期遺留問(wèn)題產(chǎn)生的物業(yè)糾紛。 

    物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)包括主要包括下列內(nèi)容： 

    1）物業(yè)區(qū)域劃分狀況：查勘現(xiàn)狀和《物業(yè)區(qū)域劃分意見(jiàn)書(shū)》是否一致。

    2）物業(yè)構(gòu)成狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》是否一致；查勘現(xiàn)狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。 

    3）物業(yè)服務(wù)用房狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》是否一致；查勘現(xiàn)狀與測(cè)繪成果備案是否一致；查勘物業(yè)服務(wù)用房面積和樓層是否符合法定或約定標(biāo)準(zhǔn)。 

    4）物業(yè)共用部位狀況: 查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗(yàn)物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護(hù)是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。     5）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況；查驗(yàn)現(xiàn)狀與建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗(yàn)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的使用及養(yǎng)護(hù)是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。 

    6）物業(yè)資料交接狀況：查驗(yàn)擬移交物業(yè)資料的種類、數(shù)量和內(nèi)容是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。
 

    一直以來(lái)新老物業(yè)交接過(guò)程中容易引起的最大糾紛就是前物管的遺留問(wèn)題，業(yè)主因缺乏專業(yè)知識(shí)對(duì)此無(wú)法了解，通過(guò)第三方物業(yè)服務(wù)監(jiān)理評(píng)估機(jī)構(gòu)則可以把問(wèn)題厘清，有利于界定物業(yè)公用部位公用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任，新物管公司在接手時(shí)可以正常提供服務(wù)和管理。